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谭浩俊:步入深水区的楼市将如何调控

2019-08-22 17:0810000人浏览字号:T|T
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    目前的楼市调控,已经步入了深水区。一方面,政策的作用已经得到全面发挥,无论是一二线城市还是三四线城市,房价都趋于稳定,有的城市还出现了下降。也就是说,调控的基本目标已经实现;另一方面,房价上涨与库存积压的矛盾依然存在,热点城市仍面临房价上涨的内在压力,一旦政策松动,尤其是限购限售政策松动,必然会引发房价迅速上涨。

    2017年,在“房住不炒”总基调下,全国商品房成交量增速有所放缓,但上市房企销售规模再创新高。1月9日,中原地产研究中心公布的最新统计数据显示,截至日前,共有31家上市房企公布2017年销售业绩,这些企业全年销售额合计高达33758亿元,相比2016年的21908亿元上涨幅度达到54%。

    面对各地都把房价稳定作为楼市调控的主要抓手,出台各种调控措施,稳定房价、稳定市场。于是,有分析认为,楼市交易也将受到严重影响,市场将出现低迷状态。甚至有观点认为,地方政府会因为财政困难,放松楼市调控,以便于再次举起“土地财政”的大旗,推动楼市复苏。

    我们并不否认,楼市调控确实对市场产生了一定影响,过去那种红红火火的现象已经不再。但是,从上市房企的销售情况来看,楼市似乎并不象有的人所说的那样,已经陷入到全面低迷状态。

    也许有人会说,上市房企销售增长幅度较大,可能与房企回笼资金力度加大有关。客观地讲,不排除这种可能。对房企来说,回笼资金永远是不能放松的一项工作。前提是,要想回笼资金,必须有消费者买单,有居民购房。如果无人购房,纵然房企有再大的决心,也是白搭。这也意味着,上市房企能够出现销售收入大增的现象,与消费者没有因为楼市调控而放弃购房有关,各种刚性、改善性需求仍然按照正常规律支撑着市场,从而使房企没有因为楼市调控而全面陷入停摆。这也从另一个方面说明,所谓楼市调控使市场陷入低迷的观点,是想当然,是站不住脚的。对楼市调控,必须冷静思考、理性分析。

    客观地讲,一项调控政策的出台,不可能不对市场产生影响。尤其是楼市调控,用因城施策替代“一刀切”,更容易迫使地方政府为了“面子”,不敢让本地房价出现比其他地方上涨快的现象。因此,会在一定程度上利用行政手段控制房价、影响市场。但是,基本的目标不会变,那就是“房子是用来住的,不是用来炒的”。正是因为有这样的目标,地方在制定和执行楼市调控政策时,就会更加慎重、更加理性、更加客观。所谓的市场低迷现象,会在局部出现,但决不会在全局出现,这也是为什么在楼市调控政策如此严厉的情况下,上市房企销售收入仍保持很高增长水平的原因之一。

    必须承认,目前的楼市调控,已经步入了深水区。一方面,政策的作用已经得到全面发挥,无论是一二线城市还是三四线城市,房价都趋于稳定,有的城市还出现了下降。也就是说,调控的基本目标已经实现;另一方面,房价上涨与库存积压的矛盾依然存在,热点城市仍面临房价上涨的内在压力,一旦政策松动,尤其是限购限售政策松动,必然会引发房价迅速上涨。相反,那些库存较大的城市,如果继续维持现有的调控政策,则难以达到去库存目的。两者之间如何取舍,是一个非常敏感而重要的问题。

    而住建部日前召开的工作会议传递出的信号是,2018年将抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。也就是说,分类调控是2018年楼市调控的主要方式。具体地讲,就是针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。如此一来,方向就明确了,不同的城市,可以根据不同的情况,采取不同的调控政策,实施不同的调控手段。

    也许正是因为今年的楼市调控把着力点放在了分类调控上,因此,新年一过,兰州市就出台了放松限购的政策,给了各方一个不大不小的惊奇。不过,仔细看看,兰州的放松限购,是建立在限售收紧的基础之上。因为,放松限购,可以发挥去库存的作用,避免库存过大,对市场稳定和风险防范产生影响。收紧限售,则可以制约炒房和过度投资投机。至少,可以让炒房者没有太大的获利空间。

    兰州放松限购的信号,无疑也从一个侧面说明楼市调控确实已经到了深水区,已经到了出台楼市政策必须更加精细、更加精准的时刻,到了需要精准调控的阶段。因为,目前的楼市,既没有达到可以退出调控的时期,也不能继续以“紧”为上,而必须结合各地实际,对调控政策做出微调。既然是微调,就更需要讲究技巧、讲究策略、讲究效果,要做到精准无暇。不然,是会影响楼市大局的。象兰州这样的政策调整,是比较恰当的,也是符合分类调控要求的。

    需要提醒开发商和地方政府的是,虽然楼市调控取得了比较明显的成效,房价也逐步进入稳定状态。但是,只要相关的制度和规范没有完全到位,特别是房产税等政策没有出台,楼市调控政策也不会退出。这也意味着,开发商必须把回笼资金放在突出位置,避免出现资金链断裂的现象。同时,在拿地问题上也要十分小心,不要再轻易制造“地王”。对地方政府来说,则必须紧锁“土地财政”大门,不要指望再依赖“土地财政”。尤其是库存较多的三四线城市和部分二线城市,也不要再不顾一切地制造新的库存。这种只顾眼前利益、局部利益,不顾长远利益和整体利益的行为,总有一天会得到惩罚的。

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